Onderhoud
Onderhoud van het patrimonium van IZI wonen
Het patrimoniumbeheer omhelst een veelheid van taken en opdrachten. In dit gedeelte worden een aantal aspecten van het courante globale onderhoud kort toegelicht. Voor het hele patrimonium werden in 2021 ongeveer 800 werkbonnen uitgeschreven en opgevolgd. Deze opdrachten staan los van het onderhoudscontract met de firma SIX (zie verder).
Het onderhoud/herstel van de sociale huurentiteiten
IZI wonen biedt sociale woongelegenheden aan in zes gemeenten of steden in West-Vlaanderen. De individuele woonentiteiten in ons patrimonium hebben een verschillende typologie, zijn al dan niet aangepast … Vooral de typologie van de woonentiteit beïnvloedt de onderhoudsbehoefte en de impact van het herstel na schade. Meergezinswoningen hebben bijvoorbeeld een beduidend hogere huurrotatie, wat het verouderingsproces versnelt. Het aantal interventies aan appartementen is daarom ook beduidend hoger dan aan eengezinswoningen. IZI wonen streeft ernaar om zijn verhuurdersverplichtingen correct na te komen, door het patrimonium zo efficiënt mogelijk te onderhouden. Zo kan het huurgenot van de bewoner zoveel mogelijk gewaarborgd worden. IZI wonen komt soms ook tussen bij de uitvoering van de huurdersverplichtingen, als de huurder niet zelf de geschikte vakman kan vinden. De kosten van dergelijke interventies worden wel doorgerekend aan de betrokken huurder. Iedere huurder van IZI wonen beschikt over een ZIEZO-boekje of een bewonersreglement met onderhoudswijzer dat als handleiding dient bij verschillende technische en onderhoudsaspecten van een sociale huurwoning of een sociaal appartement. In 2021 werd het ZIEZO-boekje herwerkt. Daarbij hielden we rekening met de regels uit de Vlaamse Codex Wonen en het uitvoeringsbesluit. De zaken die daarin niet geregeld zijn worden aangevuld door het Vlaams Woninghuurdecreet.
Het onderhoud van sanitair en cv-installaties
Het onderhoud en de depannages van het sanitair en de verwarmingsinstallaties in de woningen en appartementen worden uitbesteed aan derden. Tot eind juni 2021 deden we hiervoor een beroep op lokale aannemers en de fabrikanten voor het patrimonium in Izegem en op Engie (Cofely) voor de andere gemeenten. Het contract met Engie (Cofely) verviel eind juni 2021. In het eerste kwartaal van 2021 maakten we een nieuwe opdracht openbaar bekend en dit voor het hele patrimonium. Voor de opmaak van dit uitgebreide dossier schakelden we BM Engineering uit Kortrijk in. Drie aanbieders hebben op deze aanbesteding ingeschreven. De opdracht werd uiteindelijk binnengehaald door de firma SIX uit Izegem. De technische dienst van SIX staat in voor het onderhoud en herstel van de verwarmingsinstallaties en de sanitaire installaties. Jaarlijks controleren ze die installaties en overhandigen ze de vereiste attesten. In het contract is ook de jaarlijkse controle van rookmelders, brandmeldinstallaties, rookkoepels en noodverlichting inbegrepen. Bij het vertrek van een huurder controleert SIX ook de woning. Bij dit nazicht worden de elektriciteit, verwarming, ventilatie, sanitaire installaties en alarminstallaties gecheckt en in orde gebracht.
Interventies verwarming en sanitair
Tot eind juni registreerde Cofely 223 oproepen. Van 1 juli tot 31 december noteerde de technische dienst van SIX 695 interventies.
Naast het curatief onderhoud is er ook een preventief onderhoud. Bij dit jaarlijkse onderhoud worden de sanitaire installaties gecontroleerd op goede werking en worden de verplichte verbrandings- en reinigingsattesten voor de verwarmingsinstallatie opgemaakt. Dit gebeurt voor alle huurwoningen en -appartementen. Door dit nazicht blijven de installaties altijd op een veilige en bedrijfszekere manier werken.
Aanbieden van een goede sociale huurwoning
IZI wonen stelt alles in het werk om een goede woongelegenheid aan te bieden, die zoveel mogelijk aan de hedendaagse behoeften voldoet. Om risico’s zoals huurdersschade en technische problemen bij een huurderswissel zoveel mogelijk uit te sluiten, worden de vrijgekomen woningen gescreend. De afvoeren en rioleringen van de vrijgekomen woningen worden gecontroleerd en indien nodig gereinigd. Er gebeurt ook een algemene controle van de sanitaire en de elektrische installatie.
In 2021 werden er 22 nieuwe cv-ketels geplaatst (zie verder).
We herleiden de frictieleegstand tot een minimum, maar gebruiken deze periode ook voor noodzakelijke vervangingen. Het gaat dan vooral over vloerbekleding, badkamers en keukens. In de loop van 2021 werden zo tien badkamers vernieuwd en twaalf nieuwe keukens geplaatst.
Nieuw pvc-schrijnwerk (fase I) + nieuwe sectionaalpoorten
Isolatiewerken en renovatie buitenschrijnwerk
Alle hellende daken of zoldervloeren van het patrimonium werden in de afgelopen jaren geïsoleerd en voldoen aan de Vlaamse dakisolatienorm.
Overzicht planmatige renovaties pvc-buitenschrijnwerk voorzien van hoogrendementsglas:
- Ingelmunster: 53 woningen in 2016/2017
- Sint-Eloois-Winkel: 46 woningen in 2017/2018
- Pittem: 49 woningen in 2018/2019
- Kortemark: 26 woningen in 2019/2020
- Wingene: 30 woningen in 2019/2020
- Izegem: 60 woningen (fase I) worden in het eerste kwartaal van 2022 vernieuwd. De opmaak van dit renovatiedossier werd toevertrouwd aan architect Els Bouckhout uit Brugge, Sint-Michiels. Alle nieuwe ramen, deuren en poorten voldoen ruim aan de opgelegde isolatienormen. We vergeleken verschillende offertes en wezen de opdracht voor de vervanging van het schrijnwerk uiteindelijk toe aan Winsol. In de tweede helft van 2022 wordt het buitenschrijnwerk van 63 woningen vervangen (fase II).
Het onderhoud van de gemeenschappelijke delen – reiniging rioleringen – liftinstallaties van meergezinswoningen
IZI wonen staat in voor het permanente onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Eind 2021 ging dit over 27 sites, waarvan 25 in Izegem en 2 in Wingene. Voor het poetsen van de sites in Izegem doen we een beroep op een interne poetsdienst. Zij rapporteren ook over onregelmatigheden in het gebruik en over technische problemen. De inbreng van en het contact met de meldpunten van de sites is hierbij ook bijzonder waardevol. De gemeenschappelijke delen van de sites in Wingene worden gepoetst door een externe poetsfirma. De horizontale gemeenschappelijke afvoerleidingen worden ook periodiek preventief gereinigd, om algemene verstoppingen in een appartementsgebouw te voorkomen.
Ons patrimonium bevat 16 liften. Die worden periodiek gecontroleerd door een onafhankelijke controle-instantie en onderhouden door de desbetreffende liftfabrikant. Alle liften ondergaan tijdig een risicoanalyse. Op basis daarvan wordt de lift eventueel gemoderniseerd.
Het onderhoud van de groenzones
Bij de projectontwikkeling is er altijd bijzondere aandacht voor de aanleg van de onmiddellijke leefomgeving. Groenzones zijn daar een onderdeel van. Het is belangrijk om die ook goed te onderhouden.
Rookmelders
De appartementsgebouwen hebben van oudsher gemeenschappelijke brandpreventieve middelen, zoals brandblussers, rookkoepels (RWA), brandcentrales ...
In 2021 werd de controle van de RWA, centrales en rookmelders opgenomen in het onderhoudscontract met de firma SIX. Overeenkomstig de wettelijke verplichtingen zijn alle sociale huurwoningen en -appartementen van IZI wonen vandaag uitgerust met het nodige aantal rookmelders.
Vernieuwen van bestaande cv-ketels en vervangen van verouderde installatie s
De afgelopen jaren leverden we al aanzienlijke inspanningen om oude cv-ketels te vervangen door nieuwe, zuinige toestellen. Als bij een defect de herstelkosten van een ketel te hoog oplopen, wordt de ketel vervangen, bij voorkeur door een nieuw condenserend type of een hoogrendementsketel.